Коммерческая недвижимость: новая реальность

Уроки рынка

Природа рынка недвижимости такова, что он последним пожинает плоды экономического роста и первым страдает от любых признаков падения экономики. Но есть и хорошие новости: если говорить о сегменте коммерческой недвижимости, то, проходя стадии кризиса, рынок эволюционирует и адаптируется к новым реалиям. Наша редакция, имея в течение этого года возможность пообщаться с представителями такого непростого бизнеса на площадке CRE Week Kazakhstan, выявила основные тренды рынка коммерческой недвижимости.
Тренд №1: дисбаланс между спросом и предложением
Каждый сегмент коммерческой недвижимости по-своему отреагировал на экономическую ситуацию. Но в целом тренд таков: игроки рынка испытывают затруднения с заполнением и реализацией существующих площадей.

Продолжается своеобразная коррекция рынка: арендаторы сейчас в основном перетекают из дорогих сегментов в более доступные. Как результат, управляющие компании и собственники объектов вынуждены идти на уступки арендаторам, разрабатывать программы лояльности и улучшать сервис для сохранения арендаторов и привлечения новых.
Тренд №2: конкуренция на уровне качества площадей офисного и торгового пространства
Как отмечают сами игроки рынка, качество объектов растет, большинство из них хорошо построены, соответствуют стандартам, поэтому на первое место выходит сервис и обслуживание: наличие удобной парковки для клиентов, профессиональной управляющей и обслуживающей компании и т.д.
Тренд №3: инвестиции направляются только в заведомо успешные проекты
Прежде чем вложиться в новый проект на рынке коммерческой недвижимости, инвесторы и застройщики стали больше времени тратить на поиск успешных концепций. Для того чтобы просчитать все возможные риски, они предусматривают в статье своих расходов затраты на опытных консультантов, после рекомендаций которых, собственно, и принимаются решения о строительстве. Это говорит об изменении самого подхода: больше никто не хочет мучиться в будущем с провальными концептами, которые поглощают дополнительные ресурсы, вместо того чтобы приносить прибыль. Иными словами, действует принцип «семь раз отмерь, один раз построй».
Тренд №4: снижение затрат в целях экономии для собственников зданий
Для застройщиков хорошим решением становится передача на аутсорсинг непрофильных видов деятельности, в первую очередь — управление зданием. Это говорит о возрастающей роли на рынке управляющих компаний в области facility- и property-менеджмента. Кроме того, застройщики изучают инновационные идеи отопления и энергоэффективности. Казахстанские реалии таковы, что на стадии строительства объект может быть недорогим, зато его дальнейшая эксплуатация оказывается финансово тяжелой ношей. Это вынуждает игроков рынка искать решения, которые помогут экономить в будущем.
Если посмотреть на проекты, которые становились победителями профессионального отбора, скажем, на MipimAwards, то они обязательно с экологическими «фишками», и форматы типа «жилой комплекс + гостиница + рынок на площадке внутри + фермерский фудкорт».
Тренд №5: освоение новых сегментов
В поисках «голубых океанов» некоторые компании открывают для себя новые интересные сегменты. Один из кейсов — когда одна из казахстанских компаний, занимающаяся обслуживанием объектов коммерческой недвижимости по части уборки, предложила свои услуги не готовому, а строящемуся объекту многофункционального комплекса. Сначала компания предложила им свои базовые услуги, связанные с внутренней и внешней уборкой, но затем взялась за администрирование трафика на площадке и вертикального транспорта, предоставление услуг пожарной безопасности с подрядчиками, а также организацию контроля охраны труда и техники безопасности на строящемся объекте.
Тренд №6: традиционные бизнес-центры создают новые форматы рабочих зон
За последние пять лет в Казахстане на рынке труда растет число фрилансеров — профессионалов из самых разных сфер. Это новое поколение специалистов, которые не приемлют работу в традиционных офисах, выбирая удаленное ведение проектов. Как правило, они консолидируются в коворкингах или кафе. В связи с этим потребность в старых форматах офисов уменьшается. При этом интересен факт, что коллективы сотрудников, проводящие немало времени в офисах, наблюдая за обстановкой и атмосферой, в которой работают фрилансеры, тоже готовы поступиться своими классическими кабинетами в пользу открытых офисных пространств, созданных на примере концептов коворкингов.
Тренд №7: реконцепции объектов в торговых центрах
С появлением в Казахстане тренда строительства сначала первых гипермаркетов, затем торговых центров и следом уже полюбившихся потребителями ТРЦ можно насчитать несколько волн запуска торговых концептов. Именно поэтому нет ничего удивительного в потребности реконцепции многих уже устаревших проектов. Многие собственники объектов вынуждены прибегнуть к этим мерам, чтобы увеличить их доходность или хотя бы сохранить прежнюю.
Тренд №8: поиск новых, нестандартных форматов объектов, где миксуются самые разные и неожиданные функции
Как отмечают лидеры рынка коммерческой недвижимости, сейчас все очень быстро меняется, а это значит, что нужно работать на опережение. Если посмотреть на проекты, которые становились победителями профессионального отбора, скажем, на MipimAwards, то они обязательно с экологическими «фишками», и форматы типа «жилой комплекс + гостиница + рынок на площадке внутри + фермерский фудкорт». Лидерами в этих трендах становятся девелоперы и продвинутые инвесторы, а управляющие компании должны уже сейчас готовиться к появлению таких объектов на рынке.
Диалог рынка
В поисках ответов на появляющиеся вопросы, связанные с новыми трендами, игроки рынка коммерческой недвижимости идут на контакт с другими представителями отрасли. Обмен опытом и обсуждение общих проблем помогают им сверить часы, найти силы справляться с трудностями. В этой связи положительный момент — развитие такой площадки, как CRE Week Kazakhstan. Примечательно, что если ранее это мероприятие проводилось традиционно в Астане, то этой осенью оно прошло и в Алматы. Как всегда, площадка собрала самых активных игроков рынка коммерческой недвижимости Казахстана, спикеров и гостей из России и Европы. Участники обсудили вопросы торговой, офисной и гостиничной недвижимости, а также property & facility менеджмента и инвестиций.
Тимур Найзабеков, председатель правления АО «Estate Management Company»
Деловая активность рынка коммерческой недвижимости в Алматы все-таки выше, и такой формат мероприятия здесь наиболее популярен. На площадке мы говорили об инвестициях в коммерческую недвижимость. Актуальность темы коллективных форм инвестиций заключается в том, что формат вложения сбережений только в жилую недвижимость становится уже не таким востребованным. Коллективные формы инвестиций дают возможность правильного инвестирования и получения прибыли. Об этом мы говорили с коллегами в сессии по инвестициям. Второй ключевой момент — нужны новые бизнес-модели, как этими объектами недвижимости управлять.
Асет Абдуалиев, заместитель председателя правления АО «Центр развития города Алматы»
Наш Центр урбанистики города Алматы ведет работу по оказанию содействия в реализации градостроительной политики. Мы помогаем достичь целей и решить поставленные задачи по созданию комфортного города, удобного для проживания горожан. И для нас было очень важно поучаствовать в СRE Week, который уже зарекомендовал себя как один из крупных отраслевых форумов, где собираются основные игроки рынка коммерческой недвижимости — архитекторы, строительные и девелоперские компании. И в своем выступлении я попытался раскрыть тренды развития города, основные планы и перспективы для экспертов этой отрасли, которые непосредственно строят, проектируют коммерческие здания, объекты.
Андрей Васюткин, руководитель отдела исследований и консалтинга «Магазин Магазинов» (Москва)
Для нас как компании, работающей на рынке другой страны, было очень полезным услышать выступления и кейсы казахстанских компаний. В этом смысле как для нас, так и для казахстанской аудитории мероприятие, я считаю, очень полезно. Мы выступали с темой перенасыщения рынка торговыми центрами рынка Алматы. Но, обсудив с коллегами эту тему, мы пришли к выводу, что на самом деле перенасыщения как такового нет. Есть место для развития, для девелопмента торговых центров новых форматов и многофункциональных комплексов. И, думаю, это был первый шаг перед дальнейшей совместной работой нашей компании и компаний Алматы.
Леонид Волох, директор департамента управления недвижимостью и эксплуатации компании JLL в России и СНГ (Москва)
Наша компания совсем недавно начала деятельность в Казахстане, поэтому для нас очень полезно было принять участие в CRE Week Almaty. Мы познакомились с игроками рынка, услышали их проблемы и наболевшие вопросы. Для нас это хорошее начало для понимания, кто и в каких услугах нуждается. В завершение форума состоялось выступление гостя — спикера всемирно известного архитектурного бюро Zaha Hadid Architects, исполнительного директора компании Христиану Чекато. Гость выступил с темой «Архитектура в коммерческой недвижимости», раскрыв значимость архитектуры и влияние облика объекта на его последующую эксплуатацию, инвестиции и продажу. А также поделился кейсами и выполненными проектами бюро ZHA на территории стран СНГ, спецификой рынков.
Делегаты и участники форума приняли участие в property туре — посетили торговую галерею Villa de Fiori и объекты Универсиады-2017, управляемые дирекцией строительных сооружений: многофункциональный комплекс «Атлетическая деревня», Ледовый дворец на 12 000 зрителей Almaty Arena и ледовую арену на 3000 зрителей Halyk Arena.

Итогом CRE Week Almaty стало подписание меморандума о сотрудничестве между Ассоциацией управляющих и сервисных компаний Казахстана и Российской гильдией управляющих и девелоперов.

Руководство РГУД в лице вице-президента гильдии Веры Сецкой, президента GVA Saywer, и руководитель Ассоциации управляющих и сервисных компаний Казахстана Шухрат Адилов обменялись документами и торжественно объявили о сотрудничестве двух объединяющих организаций рынка Казахстана и России.
Екатерина Корабаева
Автор материала
© And.kz Любое использование материалов допускается только при наличии гиперссылки на and.kz
Контакты
E-mail: info@iskermedia.kz
(по общим вопросам)
издательство
Made on
Tilda