Мнения и аналитика

От потребления к разумному сбережению

Доступные квадратные метры в обход существующих мифов.
Мы продолжаем рассказывать про одно из ожидаемых мероприятий года – CFO Summit 2017, организаторы которого анонсировали интересную панельную дискуссию: «Новая жилищная программа в условиях кризиса - реальность и перспективы».
Редакция «&» решила не упускать такую возможность и побеседовать с одним из участников данной диалоговой площадки – Председателем правления АО «Жилстройсбербанк Казахстана» Ляззат Ибрагимовой.
На ваш взгляд, каковы сейчас основные проблемные точки в вопросе обеспечения казахстанцев жилыми квадратными метрами? Как бы вы расставили приоритеты?
Самый острый вопрос сегодня, каким будет ценообразование на рынке недвижимости в ближайшие 3-4 года. Наш банк создан для того, чтобы решать проблемы доступности жилья для той части населения, которой не доступна стандартная банковская ипотека и кто никогда не сможет без сберегательной системы самостоятельно купить квартиру. Поэтому, на мой взгляд, акцент сейчас приоритетнее сделать на оценке спроса - насколько в среднем казахстанец реально нуждающийся в жилье, может потянуть жилищные займы или ипотеку. То есть здесь скорее вопрос спроса и предложения. Ведь мы уже проходили этапы дисбаланса, когда рост цен на недвижимость не сопровождался ростом доходов населения. Как результат на рынке на тот момент образовались пузыри, которые благополучно лопнули несколько раз на рынке.

Прямо сейчас, по моему мнению, идеальная ситуация при которой происходит рыночное ценообразование за счет спроса и предложения. Конечно, каждая категория населения имеет соответствующий доход. Поэтому-то нам предстоит понять – как ту часть населения, которая не имеет собственного жилья или хотя бы доступа к нему, обеспечить крышей над головой.
Если говорить о программе ЖССБ «Свой Дом», ранее сообщалось, что по ней жилье будет доступно для казахстанцев по цене 180 тыс. тенге за кв. м. Насколько это цифра соответствует реалиям сегодняшнего дня?
Программа «Свой дом» задумывалась для того, чтобы та клиентская база, которая не подходит под требования госпрограмм могла иметь альтернативный источник получения жилья. Однако в текущем году мы планируем пересмотреть данную программу с точки зрения реалистичности всех параметров, которые в ней заложены. В том числе в части вашего вопроса. Конечно, в программе «Свой дом» очень хорошие условия. Тем не менее, мы должны понимать, что стоимость 180 тыс. тенге за 1 кв. м., устанавливалась в 2015 году, когда программа только разрабатывалась. А следовательно в расчет шли додевальвационные цифры. Поэтому сейчас данная цена требует корректировки. Коридор, в котором вероятнее всего будет двигаться цена за кв. м., будет, прежде всего, определяться финансовыми возможностями нашего клиента.

Сейчас мы видим, что даже когда в некоторых регионах местные исполнительные органы, благодаря ресурсам, которые им доступны в рамках облигаций «Байтерек Девелопмент» - строят нам жилье в ценовом коридоре 120 тыс. - 140 тыс. тенге. за кв. м., наш клиент в таких регионах, например как Северо-Казахстанская область не может обеспечить выплату кредита, даже при такой казалось бы низкой цене. С точки зрения количества и качества вкладчиков на лицо большая региональная диспропорция их предпочтений. Многие из них ориентируются на такие мегаполисы, как Астана, Алматы, в которых есть возможность приобретения хорошей работы и дополнительных доходов.
В 2016 году мы впервые превысили объем 8 млн. кв. м. жилья введенного за год. Обеспеченность жильем в Казахстане с 2005 года выросла фактически на 20% и по данным на 2016 год составляет порядка 21 кв. м. на человека.
С учетом озвученной вами диспропорции, будет ли выводиться какая-то средняя цена или вы планируете введение специальных коэффициентов в зависимости от региона?
Как показывает наш опыт, цены на жилье сильно меняются в зависимости от того или иного региона. Поэтому принцип средней цены, нам не подходит. В целом мы можем выделить две ценовые категории. К первой относятся Астана, Алматы, Атырау и Актау, в которых наибольший спрос со стороны платежеспособного населения. Вторая же категория представлена уже всеми остальными регионами, где на мой взгляд, требуется дополнительная классификация.
Я правильно понимаю, что в рамках программы «Свой дом» у вкладчика есть возможность самостоятельно выбирать застройщиков?
Да, основное отличие от других программ в том, что вкладчики могут сами выбрать объект строительства. Сделать это можно в «Личном кабинете» путем голосования за какой-либо проект. Получивший наибольшее количество голосов жилой комплекс, уже де-факто имеющий свой пул покупателей, будет реализован в первую очередь.
По вашим оценкам, какова потребность в жилье в нашей стране? Ранее речь шла о 25 млн. кв. м. Если сравнивать с другими странами, насколько это действительно серьезная проблема?
На самом деле динамика роста населения и жилищного фонда в Казахстане показывает, что ежегодный объем жилищного строительства в нашей стране из года в год только увеличивается. В 2016 году мы впервые превысили объем 8 млн. кв. м. жилья введенного за год. Обеспеченность жильем в Казахстане с 2005 года выросла фактически на 20% и по данным на 2016 год составляет порядка 21 кв. м. на человека. При этом в соответствии с социальными стандартами ООН, рекомендованная норма обеспечения жильем - не менее 30 кв. м. Россия находится сейчас на уровне 24-25 кв. м. на человека, а США и Великобритания приблизились к показателю 70 кв. м. на человека. Иными словами, очевидно, что у Казахстана есть потенциал для дальнейшего роста. Но при этом задача не должна стоять в контексте, как обогнать или перегнать кого-то в количественных показателях. Те цифры, о которых мы сейчас говорим, показывают среднюю температуру по больнице. А это значит, что по факту одни могут иметь на всю семью 1,5 тыс. – 2 тыс. кв. м., включая 1 коттедж и несколько квартир, а другие не располагать даже 35 кв. м. собственной жилищной площади.

Опыт других стран показывает, чтобы кардинально улучшить обеспеченность населения жильем, государству необходимо на примере хотя бы жизненного цикла одного поколения приложить все возможные усилия, чтобы обеспечить его доступными квадратными метрами.

А для этого нужно, чтобы строительная активность в стране составляла примерно 1 кв. м. на жителя страны в год. То есть по идеи мы должны строить порядка 16-17 млн. новых кв. м. в год. Насколько это реалистично в текущих условиях большой вопрос. Поэтому нам будет пока достаточно приблизиться хотя бы к 12 млн. кв. м.

Хотя тот же Китай уже давно поддерживает строительную активность на уровне 1 кв. м. на человека в год. А США в период интенсивного строительства и решения проблемы обеспеченности жильем, держали эту планку на уровне 0,7-0,8 кв. м. на человека.
Мы говорим, необходимо вначале от чего-то отказаться для того, чтобы потом получить что-то более весомое.
Часто у нас в стране поднимается тема финансовой грамотности. А насколько на ваш взгляд наше население подковано в жилищном вопросе?
С финансовой грамотностью ситуация не из лучших. За полтора месяца, которые я уже возглавляю ЖССБ, я убедилась, что в нашем обществе существует три устойчивых мифа относительного нашего банка.

Первый из них в том, что в ЖССБ можно купить квартиру только в рамках госпрограммы. Это неправда. На самом деле вы можете прийти к нам как рядовой вкладчик, накопить необходимую сумму и купить любое жилье.

Второй миф заключается в том, что вам могут отказать в покупке квартиры на вторичном рынке, а также что мы разрешаем покупку жилья только в многоквартирных домах. Это не так. Вы можете, как купить квартиру, так и частный жилой дом. Кроме того можно построить этот дом самостоятельно или взять кредит на ремонт имеющейся квартиры. То есть существует много опций, о которых рынок не знает.

Третий миф, который существует вокруг ЖССБ о том, что очень тяжело, если не сказать невозможно, накопить на собственное жилье через нашу сберегательную систему. Я бы могла с этим согласиться до 2013 года, когда с момента создания банка в 2004 году, темп роста цен на жилье был настолько высоким, что не один вкладчик просто не успевал в рамках стандартных схем делать свои накопления. Последние же три года сохраняется устойчивая тенденция отсутствия роста цен на недвижимость. Это позволяет нашему вкладчику прийти заключить договор накопления и в течение 36 месяцев накопить необходимую сумму, зная, что рынок в тенговом эквиваленте не изменится.

Поэтому количество вкладчиков нашего банка резко увеличивается, доверие к нам растет, благодаря чему мы сейчас ежемесячно собираем с вкладчиков от 30 до 40 млрд. тенге. Для сравнения раньше до 2013 года мы собирали такие суммы за год, а сейчас за месяц.
На ваш взгляд можем ли мы что-то перенять для решения жилищного вопроса из зарубежной практики?
Наша система жилищно-строительных сбережений была написана по аналогии с Германской системой, но опять же для успешного ее развития нужен устойчивый рост национальной валюты и отсутствие резких скачков на рынке недвижимости.

Наша система по своей ментальности – антипод системе потребительского кредитования. Давайте посмотрим на это взглядом простого обывателя. Когда он заходит в магазины электротехники его встречают гиганты нашего потребительского банковского кредитования, которые транслируют – у тебя нет последней модели смартфона или большого экрана телевизора, зачем ждать, возьми потребительский кредит и стань владельцем этих вещей уже сейчас.

Сберегательная система построена совсем иначе. Мы говорим, необходимо вначале от чего-то отказаться для того, чтобы потом получить что-то более весомое. Наш месседж – экономь, сберегай, отказывай себе в каких-то радостях жизни, но внеси свой вклад 40-50 тыс. тенге в ЖССБ, чтобы через три года иметь на счету 4,5 млн. тенге. Иными словами, мы учим не потреблять, а сберегать. Мы нестандартный банк и это дает нам хороший финансовый результат. У нас npl по кредитному портфелю пока ни разу не достиг 0,5%. Регулятор, наверное, мечтал бы, чтобы во всех банках были такие кредитные портфели.
Екатерина Корабаева
Автор материала
© And.kz Любое использование материалов допускается только при наличии гиперссылки на and.kz
Контакты
E-mail: info@iskermedia.kz
(по общим вопросам)
издательство
Made on
Tilda