• Рабига Абдикеримова

    Журналист

  • 26 июня 2014

Отформатировать рынок

 

Жилищный вопрос – один из самых насущных для множества граждан нашей страны. Один из способов обзавестись собственными квадратными метрами – это обратиться в АО «Казахстанская Ипотечная Компания» (КИК). О том, как развивается сегодня в Казахстане рынок ипотеки и как он взаимосвязан с банковским сектором, мы побеседовали с заместителем председателя правления АО «Казахстанская Ипотечная Компания» Болатом Досмухаметовым.

 

Fitch Ratings повысило КИК долгосрочный рейтинг в национальной валюте с уровня «BBВ-» до «BBB».  Несмотря на пузырь на ипотечном рынке во время кризиса, КИК была стабильна. Объясните, с чем это связано? 

 

Главным драйвером повышения нашего рейтинга являются госпрограммы, поскольку государство начало активно продвигать новые программы по обеспечению населения жильем. В рамках этих программ было значительное увлечение капитализации КИК. К примеру, в прошлом году на 15 млрд тенге, в этом году - на 14 млрд тенге. В итоге уставный капитал компании увеличился почти в 2 раза. Соответственно это отразилось на нашем рейтинге.

 

Можете подробнее рассказать о состоянии кредитного портфеля компании?

 

В прошлом году мы почти на 50 млрд тенге  увеличили ссудный портфель компании, что  почти в 2 раза больше, чем было. Следом у нас произошло увеличение активов на 150 млрд тенге, а уровень провизий составляет не более 4%. Поэтому могу заверить, что у нас очень качественный ссудный портфель. К тому же   большая доля займов КИК может быть выкуплена обратно банками.

 

Это как?

 

Дело в том, что наши партнеры в лице банков при передаче нам своих кредитов гарантируют, что при просрочке платежа более 60 дней они выкупают такие кредиты обратно. Это позволяет нам уменьшить риски и с уверенностью смотреть в будущее.

 

А что вы делаете с 3%-ной долей проблемных кредитов? За счет чего они образовались?

 

Часть этих кредитов сформировалась из-за ликвидации или банкротства некоторых банков и ипотечных организаций. То есть данная доля портфеля перешла к нам «по наследству», и мы вынуждены держать эти проблемные кредиты у себя в портфеле. Мы, конечно, работаем над ними, у нас  даже для этого созданы определенные службы. За счет этого доля проблемных кредитов компании постоянно идет на снижение, но одномоментно очистить портфель от таких займов мы не можем.  

 

Какие еще факторы, кроме права на возврат просроченных кредитов обратно в банки, влияют на стабильность компании?

 

Это наш консервативный подход. Мы не беремся за спекулятивные операции и кредитуем только под готовое жилье, то есть жилье, уже введенное в эксплуатацию. Другими словами, в нашем портфеле нет дольщиков.  Мы кредитуем только под завершенное строительство, и все наши кредиты обеспечены реальной ипотекой. Еще один принцип, на который мы обращаем внимание, - это жесткий отбор заемщиков на стадии выдачи кредитов. Мы смотрим на платежеспособность клиента, предъявляемый им залог и т. д.

 

В чем, по-вашему, основные проблемы рынка недвижимости, в большей степени из-за которой наша банковская система заморозилась?

 

Наша страна - это часть глобального рынка недвижимости, жилья, ипотеки и т. д. Когда шел взрывной рост строительного рынка и ипотечного кредитования в 2005-2007 годах, цены на недвижимость росли невероятно. В недвижимость вкладывали все кому не лень, в том числе для спекуляций на рынке. Получается, покупаешь квартиру за $50 тыс., через месяц она будет стоить $55 тысяч. Соответственно спрос на рынке был бешеный, и банки не заставили себя долго ждать – тоже начали активно кредитовать, и не только простых заемщиков, но и строительные компании. Если помните, тогда в Алматы целые старые кварталы выкупались и сносились для постройки новых. Тогда еще земля подорожала до небывалых цен  – сотка в Алматы могла стоить до $500 тыс. Эта безудержная гонка за прибылью на фоне мирового кризиса привела к тому, что цены на рынке недвижимости резко упали. Многие строительные компании обанкротились. Случился массовый невозврат прямых инвестиций в банковском секторе. Многие заемщики стали неплатежеспособными. У банков был двойной удар – с одной стороны, строители не платят, потому что у них никто не покупает, с другой - начинают не платить и заемщики, получившие ипотеку. А в обеспечении кредитов у банков были «золотые» квадратные метры, на которых ничего нет, то есть будущая стройка. Конечно, это все не могло не повлиять на деятельность банков, и они были вынуждены сжаться и до сих пор не могут переварить эту ситуацию.

 

В чем выход?  По вашему мнению, банки начнут давать ипотеку, как раньше? Ведь, как известно, ипотечный рынок страны сейчас не в лучшем состоянии.

 

Согласен. Сейчас Нацбанк ввел ряд ограничений для банков по выдаче беззалоговых кредитов, в том числе чтобы банки потихоньку вернулись к ипотеке. Они, в принципе, и не уходили никуда.

 

Почему?

 

Потому что сейчас все погнались за беззалоговыми кредитами. Но это ведь тоже очередной мыльный пузырь. Сейчас Нацбанк вовремя останавливает его рост, вводя ограничения доли беззалоговых кредитов в портфелях банков. Соответственно сейчас банки вынуждены диверсифицировать свои портфели – выделять часть денег на беззалоговые кредиты, а другую часть - на что-либо другое. Таким образом, они будут вынуждены развивать и ипотечные продукты.

 

Даже если банки опять вернутся в ипотеку, насколько она будет востребована? Расскажите про спрос на рынке.

 

Безусловно, рынок ипотеки сейчас не настолько востребован, как раньше. У людей тоже боязнь, ведь в свое время многие пострадали от ипотеки. Но, несмотря на все это, сейчас, как видите, рынок начал восстанавливаться. У людей опять появились деньги. Растут их депозиты в банках, и у банков начинает появляться возможность опять кредитовать строительный рынок, может, не во всех регионах, но, по крайней мере, в Астане точно. Там сейчас идет бум строительного рынка.

 

А это не создаст еще один пузырь, который также лопнет со временем?

 

Я не думаю. Во-первых, это столица, там большая урбанизация. Основное население города растет, и потребность в жилье очень большая. Во-вторых, люди там хорошо зарабатывают.

 

Какие спекулятивные операции сейчас существуют на рынке недвижимости?

 

Спекуляция, по сути дела, – это «дешево купил и дорого продал». Сейчас, возможно, где-то и начал накачиваться пузырь из-за того, что все банки начали выдавать беззалоговые кредиты, но, я думаю, в этот раз Нацбанк не даст ему расти. Если вовремя реагировать и вводить госрегулирование, то не будет таких больших мыльных пузырей. С другой стороны, рынок не может быть на одном уровне - он цикличен. Всегда идет падение-рост, падение-рост.

 

Как известно, часть проблемных кредитов государство берет на себя, выпуская ипотечные облигации. По вашему мнению, насколько это может оздоровить банковскую систему?  

 

Облигация - это ценная бумага, которую мы выпускаем, для того чтобы обеспечить фондирование компании. В целом этот инструмент предназначен, для того чтобы мы были обеспечены деньгами, а для банков это хорошее вложение. Наши облигации в основном обладают правом требования залогового обеспечения. Во-вторых, они по рейтингу одни из высоких. Поэтому это хорошая возможность для тех же пенсионных фондов и банков, страховых компаний и ряда других инвесторов.

Читать дальше

в издании Бизнес & Власть №21 (498) от 20 июня 2014

PDF, 3.71 Mb

  • Нравится

Комментарии к статье (0)

чтобы оставить комментарии.

Статьи по теме